Skip to content
Home » News » ภาษีบ้าน คืออะไร? รู้ไหมดอกเบี้ยบ้านสามารถลดหย่อนภาษีบ้านได้

ภาษีบ้าน คืออะไร? รู้ไหมดอกเบี้ยบ้านสามารถลดหย่อนภาษีบ้านได้

Time for Taxes

ภาษีบ้าน คืออะไร? รู้ไหมดอกเบี้ยบ้านสามารถลดหย่อนภาษีบ้านได้

การมีบ้านหลังแรกถือเป็นการลงทุนให้กับตัวเองและครอบครัว แต่ก่อนซื้อบ้านชลบุรีควรทำความเข้าใจเรื่องภาษีบ้านด้วย โดยเฉพาะการลดหย่อนภาษีบ้านหรือดอกเบี้ยบ้านหักลดหย่อนได้เท่าไหร่ ในบทความนี้ Maneerin Property จะพาไปดูรายละเอียดต่างเกี่ยวกับการลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกที่ควรรู้ เพื่อจะได้เตรียมตัวคำนวณดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนได้เท่าไหร่ วางแผนเรื่องเอกสาร รวมถึงแนะนำเทคนิคลดภาษีโดยใช้ค่าลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านที่สามารถทำได้จริง

แต่ก่อนไปดูเทคนิคลดหย่อนภาษีบ้าน ตามไปหาคำตอบกันว่าภาษีบ้าน คืออะไร? เป็นภาษีที่อยู่อาศัยหรือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งจะมีการจัดเก็บเป็นรายปีในทุก ๆ ปี โดยคิดตามมูลค่าของที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างประเภทต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโดมิเนียม หรืออาคารสำนักงาน สำหรับวัตถุประสงค์ในการจัดเก็บภาษีก็เพื่อกระตุ้นให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ช่วยให้ท้องถิ่นมีรายได้ และมีงบประมาณในการพัฒนาท้องที่นั่นเอง

สำหรับการลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก คือการนำดอกเบี้ยจากการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ไม่นับรวมเงินต้น มาใช้ในการลดหย่อนภาษีบ้านตามจำนวนดอกเบี้ยที่จ่ายไปในจำนวนสูงสุดไม่เกินปีละ 100,000 บาท ตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดไว้ เช่น

  • ต้องเป็นการกู้ซื้อบ้านจากสถาบันทางการเงิน
  • การกู้ซื้อบ้านต้องมีวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัยหรือสร้างบ้านบนที่ดินของตนเองเท่านั้น
  • ต้องใช้บ้านที่ซื้อเป็นหลักประกันการกู้ยืมเงิน กรณีมีผู้กู้ร่วมการลดหย่อนภาษีบ้านต้องแบ่งสัดส่วนตามการผ่อนชำระ
  • ต้องใช้บ้านเป็นที่อยู่อาศัยในปีที่ยื่นลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก

คลายทุกข้อสงสัย ค่าลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก มีวิธีคำนวณอย่างไร

การหาคำตอบดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนได้เท่าไหร่?
จะใช้วิธีคำนวณค่าลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านบางแสนแบบขั้นบันไดและอ้างอิงตามมูลค่าของฐานภาษีแต่ละขั้น โดยสามารถคำนวณลดหย่อนภาษีบ้านตามประเภทของการใช้ประโยชน์ อย่างกรณีที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยจะแบ่งการคำนวณค่าลดหย่อนภาษีบ้านออกเป็นบ้านหลังหลักและบ้านหลังอื่น ๆ ดังนี้

กรณีบ้านหลังหลัก มีอัตราภาษีบ้านและที่อยู่อาศัยเท่าไหร่

บ้านหลังหลัก เป็นกรณีที่เจ้าของบ้านเป็นทั้งเจ้าของที่ดิน มีโฉนด และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ซึ่งกรณีนี้จะมีอัตราจัดเก็บภาษีตามมูลค่าบ้าน โดยมีรายละเอียดดังนี้

  • มูลค่าบ้านไม่เกิน 50 ล้านบาท จะมีการยกเว้นภาษี
  • มูลค่าบ้านรวมอยู่ที่ 50-75 ล้านบาท อัตราภาษีจะกำหนดไว้ที่ 0.03%
  • มูลค่าบ้านรวมอยู่ที่ 75-100 ล้านบาท อัตราภาษีจะกำหนดไว้ที่ 0.05%
  • มูลค่าบ้านมากกว่า 100 ล้านบาท จะคิดอัตราภาษี 0.10%

สำหรับกรณีเจ้าของบ้านไม่ใช่เจ้าของที่ดิน แต่เป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง และมีชื่อในทะเบียนบ้าน จะมีอัตราจัดเก็บภาษีบ้าน ดังนี้

  • มูลค่าบ้านไม่เกิน 10 ล้านบาท จะมีการยกเว้นภาษี
  • มูลค่าบ้านรวมอยู่ที่ 10-50 ล้านบาท อัตราภาษีจะกำหนดไว้ที่ 0.02%
  • มูลค่าบ้านรวมอยู่ที่ 50-75 ล้านบาท อัตราภาษีจะกำหนดไว้ที่ 0.03%
  • มูลค่าบ้านรวมอยู่ที่ 75-100 ล้านบาท อัตราภาษีจะกำหนดไว้ที่ 0.05%
  • มูลค่าบ้านมากกว่า 100 ล้านบาท จะคิดอัตราภาษี 0.10%

กรณีบ้านหลังอื่น ๆ มีอัตราภาษีบ้านและที่อยู่อาศัยเท่าไหร่

กรณีที่ครอบครองบ้านหรือที่อยู่อาศัยมากกว่า 1 แห่ง ถ้าไม่ใช่บ้านหลังหลักจะมีอัตราการเก็บภาษีบ้านดังต่อไปนี้

  • มูลค่าบ้านไม่เกิน 50 ล้านบาท อัตราภาษีจะกำหนดไว้ที่ 0.02%
  • มูลค่าบ้านรวมอยู่ที่ 50-75 ล้านบาท อัตราภาษีจะกำหนดไว้ที่ 0.03%
  • มูลค่าบ้านรวมอยู่ที่ 75-100 ล้านบาท อัตราภาษีจะกำหนดไว้ที่ 0.05%
  • มูลค่าบ้านมากกว่า 100 ล้านบาท จะคิดอัตราภาษี 0.10%

วิธีคำนวณภาษีบ้านหลังแรกก่อนยื่นลดหย่อนภาษีบ้าน

สำหรับการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะใช้วิธีการคำนวณแบบขั้นบันไดตามมูลค่าของฐานภาษีในแต่ละขั้น ซึ่งกรณีบ้านหลักหลังและบ้านหลังอื่น ๆ ให้ใช้วิธีคำนวณแบบเดียวกัน ดังนี้

(มูลค่าที่ดิน+มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง) x อัตราภาษี = ภาษีที่ต้องจ่าย

ตัวอย่างที่ 1 กรณีเป็นทั้งเจ้าของที่ดิน มีโฉนด และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน 

นาย A ครอบครองที่ดินมูลค่า 15 ล้านบาท และมีสิ่งปลูกสร้างมูลค่า 6 ล้านบาท เมื่อนำมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมารวมกันจะไม่เกิน 50 ล้านบาท เท่ากับว่านาย A ได้รับการยกเว้นภาษีตามเงื่อนไขบ้านหลังหลัก

ตัวอย่างที่ 2 กรณีเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง และมีชื่อในทะเบียนบ้าน 

นาย A ครอบครองที่ดินมูลค่า 15 ล้านบาท และมีสิ่งปลูกสร้างมูลค่า 6 ล้านบาท เมื่อนำมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมารวมกันเกิน 10 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 50 ล้านบาท เป็นผลให้นาย A ถูกเรียกเก็บภาษีในอัตรา 0.02% โดยสามารถคำนวณได้ดังนี้

จากสูตรคำนวณภาษีที่ต้องจ่าย  (15 ล้านบาท + 6 ล้านบาท) x 0.02% = 4,200 บาท

สรุป
นาย A ต้องเสียภาษีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 4,200 บาท

ทำความรู้จักประเภทดอกเบี้ยบ้านเบื้องต้น ก่อนทำเรื่องยื่นกู้

สำหรับคนที่วางแผนซื้อบ้านชลบุรีนอกจากวางแผนยื่นกู้ซื้อบ้านแล้ว ต้องวางแผนจ่ายดอกเบี้ยบ้านควบคู่กันไปด้วย เพราะถ้าวางแผนไม่ดีดอกเบี้ยบ้านอาจทำให้มูลค่าบ้านของเราเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าได้ ดังนั้นการรู้จักประเภทดอกเบี้ยบ้านประเภทต่าง ๆ ก่อนว่ามีแบบไหนบ้าง จะช่วยให้ผู้กู้วางแผนการเงินได้อย่างละเอียดรอบคอบ และได้รับอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสม โดยประภเภทดอกเบี้ยบ้านที่ Maneerin Property นำมาแนะนำสามารถแบ่งได้ดังนี้

อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate)

เป็นอัตราดอกเบี้ยที่กำหนดไว้ให้คงที่ตลอดระยะเวลาหนึ่งตามที่ระบุไว้ในสัญญากู้ยืมเงิน ซึ่งอัตราดอกเบี้ยคงที่ยังสามารถแบ่งได้อีก
3 ประเภทย่อย ดังนี้

  • ดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้ เป็นอัตราดอกเบี้ยที่ผู้กู้ต้องชำระต้องในจำนวนเท่าเดิมตลอดอายุสัญญากู้ยืมเงิน
  • ดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรก อัตราดอกเบี้ยจะถูกตรึงให้คงที่ช่วง 1-5 ปีแรกของสัญญา
    จากนั้นดอกเบี้ยจะถูกปรับเป็นลอยตัวตามสภาพเศรษฐกิจ
  • ดอกเบี้ยคงที่แบบขั้นบันได เป็นดอกเบี้ยที่กำหนดให้คงที่แล้วค่อยปรับขึ้นทีละขั้น เช่น ดอกเบี้ยคงที่ปีแรกและสอง 3.75% ปีที่สาม 4.00%
    จากนั้นถูกปรับเป็นลอยตัว เป็นต้น

อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate)

คืออัตราดอกเบี้ยที่มีการปรับขึ้นลงตามต้นทุนของสถาบันการเงินหรือภาวะเศรษฐกิจ และไม่กำหนดว่าจะมีการปรับปีละกี่ครั้ง
ซึ่งอัตราดอกเบี้ยลอยตัวยังสามารถแบ่งได้เป็น 3 ประเภท ดังนี้

  • MRR (Minimum Retail Rate) เป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวขั้นต่ำสำหรับสินเชื่อส่วนบุคคลที่ธนาคารจะเรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อย
    ที่มีประวัติการชำระเงินดี
  • MLR (Minimum Loan Rate) เป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวขั้นต่ำที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี โดยจะใช้กับเงินกู้ระยะยาว
    ที่กำหนดระยะเวลาแน่นอน
  • MOR (Minimum Overdraft Rate) คือการเบิกเงินเกิน OD โดยใช้อ้างอิงกับกลุ่มลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี มีประวัติการเงินดี หรือประเภท
    มีวงเงินเบิกเกินบัญชี ซึ่งพบในสินเชื่อธุรกิจนั่นเอง

วิธีการคำนวณดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านแบบง่าย ๆ นำไปใช้ได้จริง

เมื่อทราบประเภทอัตราดอกเบี้ยบ้านกันไปแล้ว อันดับถัดมาคือการรู้วิธีคำนวณดอกเบี้ยบ้าน เพื่อการวางแผนทางการเงินให้แม่นยำมากยิ่งขึ้น
ซึ่งวิธีคำนวณนี้สามารถได้ทั้งการผ่อนบ้านใหม่หรือรีไฟแนนซ์บ้าน โดยสูตรคำนวณดอกเบี้ยแบ่งเป็น 3 ขั้นตอนดังนี้

(จำนวนเงินต้นคงเหลือ x อัตราดอกเบี้ยต่อปี x จำนวนวันในเดือนนั้น) ÷ จำนวนวันใน 1 ปี = ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายต่องวด

เงินต้นคงเหลือ + ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายต่องวด (จากข้อ 1)  = ยอดเงินรวมเมื่อจบงวด

ยอดเงินรวมเมื่อจบงวด (จากข้อ 2) – ค่างวดต่อเดือน = เงินต้นคงเหลือ

ตัวอย่างอัตราดอกเบี้ยคงที่

นาย D กู้เงินซื้อบ้านทั้งหมด 2,950,000 บาท ผ่อนชำระเท่ากันทุกเดือน เดือนละ 30,000 บาท ในอัตราดอกเบี้ย 5.27% ต่อปี
โดยชำระงวดแรกเดือนมกราคม และปีนั้นมี 365 วัน

งวดที่ 1 (ชำระเดือนมกราคม)

ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายต่องวด : (2,950,000 x 5.27% x 31) = 13,203.87 บาท

จากนั้นนำไปหักค่างวดที่ต้องจ่ายเดือนแรกออก 30,000 บาท เท่ากับว่างวดแรกจะเหลือเงินต้น
2,950,000 – 30,000 = 2,936,796.13 บาท

งวดที่ 2 (ชำระเดือนกุมภาพันธ์)

ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายต่องวด : (2,936,796.13 x 5.27% x 28) ÷ 365 = 11,872.70 บาท

ยอดเงินรวมเมื่อจบงวด : 2,936,796.13 + 11,872.70 = 2,948,668.83 บาท

จากนั้นนำไปหักค่างวดที่ต้องจ่ายเดือนที่สองออก 30,000 บาท

เมื่อสิ้นงวดสองจะเหลือเงินต้นเท่ากับ 2,948,668.83 – 30,000 = 2,918,668.83 บาท

ตัวอย่างที่ 2 อัตราดอกเบี้ยลอยตัว

ใช้วิธีคำนวณดอกเบี้ย MRR สำหรับสินเชื่อบ้านเบื้องต้น เช่น วงเงินกู้ซื้อบ้าน 2,950,000 บาท กำหนดว่า MRR เท่ากับ 6.90% และอัตราดอกเบี้ยปีที่ 1 คงที่อยู่ที่ 5.52% ปีที่ 2 อยู่ที่ MRR-1.25% เมื่อคำนวณดอกเบี้ย MRR จะได้ดังนี้

  • อัตราดอกเบี้ยสำหรับปีที่ 1 2,950,000 x 5.52% = 162,840 บาท
  • อัตราดอกเบี้ยสำหรับปีที่ 2 6.90% – 1.25% = 5.65%

ดังนั้น ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายสำหรับปีที่ 2 คือ 2,950,000 x 5.65% = 166,675 บาท

ลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก คืออะไร และใช้สิทธิลดหย่อนได้เท่าไหร่

เป็นมาตรการทางภาษีที่รัฐบาลจัดทำขึ้นเพื่อส่งเสริมให้คนไทยมีบ้านหลังแรกได้ง่ายขึ้น โดยเจ้าของบ้านสามารถนำดอกเบี้ยบ้านไปหักลดหย่อนภาษีบ้านได้สูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท/ปี และเพื่อให้เข้าใจง่ายขึ้นตามมณีรินทร์มาดูกันว่า กรณีกู้ซื้อบ้านคนเดียวกับกู้ร่วมใช้ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนได้เท่าไหร่?

กรณีกู้ซื้อบ้านคนเดียว

สมมุติตลอด 1 ปีที่ผ่านมาสถาบันทางการเงินสรุปยอดดอกเบี้ยอยู่ที่ 144,000 บาท แต่เนื่องจากค่าลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านสูงสุดไม่เกินปีละ 100,000 บาท นั่นเท่ากับว่าคุณจะลดหย่อนภาษีบ้านได้เพียง 100,000 บาทเท่านั้น

กรณีกู้ร่วม

ต้องแบ่งค่าลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านให้ผู้ยื่นกู้ร่วมในอัตราที่เท่ากัน แต่ต้องไม่เกิน 100,000 บาท เช่น สามีภรรยายื่นกู้ซื้อบ้านร่วมกัน พอถึงสิ้นปีสถาบันการเงินสรุปอัตราดอกเบี้ยมาให้ปรากฏว่าอยู่ที่ 144,000 บาท กรณีนี้ได้สิทธิลดหย่อนภาษีบ้าน 100,000 บาท โดยสามีและภรรยาจะได้สิทธิลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกคนละครึ่ง คือคนละ 50,000 บาทนั่นเอง

หาคำตอบ ลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกตอนไหน ใช้หลักเกณฑ์อะไรตัดสิน

ก่อนใช้สิทธิลดหย่อนภาษีบ้านให้เช็กก่อนว่ารายได้ต่อปีของคุณอยู่ในเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษีบุคคลธรรมดาหรือไม่? สมมติถ้าอยู่ในเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษีก็สามารถใช้สิทธิลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกได้ตามจริงแต่ต้องไม่เกิน 100,000 บาท และหากคุณค่าลดหย่อนจากส่วนตัวและครอบครัว
ค่าลดหย่อนจากเบี้ยประกัน ค่าลดหย่อนจากกองทุน หรือค่าลดหย่อนจากเงินบริจาค ก็สามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้เช่นเดียวกัน

เทคนิคลดหย่อนภาษีบ้านจากดอกเบี้ยกู้บ้านมีกี่วิธี? ต่างกันไหม

ค่าลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกเป็นหนึ่งในเทคนิคที่ช่วยให้ประหยัดค่าภาษีได้ไม่มากก็น้อย ใครที่กำลังจะใช้สิทธิลดหย่อนภาษี ตามมาดูเทคนิคดี ๆ ที่ Maneerin นำมาฝากกัน

เลือกประเภทสินเชื่อให้เหมาะสม

หลายคนอาจไม่รู้ว่าประเภทสินเชื่อบ้านมีผลต่อการผ่อนชำระและการลดหย่อนภาษีบ้านเป็นอย่างมาก ฉะนั้นก่อนกู้ซื้อบ้านควรพิจารณาข้อดี ข้อเสียของสินเชื่อด้วย

มีข้อดีตรงรู้ว่าไม่ต้องกังวลว่าดอกเบี้ยจะขึ้นหรือลง เพราะกำหนดให้ชำระเงินคืนในจำนวนที่เท่ากันทุกเดือนจนครบอายุสัญญา แต่ข้อเสียคุณจะไม่ได้ประโยชน์กรณีอัตราดอกเบี้ยปรับตัวลง

ข้อดีคือจ่ายค่าผ่อนและดอกเบี้ยไปตามการปรับขึ้นลงของผู้ให้กู้ ขณะที่ข้อเสียคือคุณต้องเผชิญกับความเสี่ยงที่ดอกเบี้ย
จะปรับสูงขึ้นนั่นเอง

เลือกระยะเวลาผ่อนชำระให้เหมาะสม

โดยทั่วไประยะเวลาผ่อนชำระเงินกู้ซื้อบ้านที่สถาบันการเงินกำหนดคือตั้งแต่ 15 ปี ไปจนถึงสูงสุดที่ 40 ปี ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของสินเชื่อแต่ละแห่ง ซึ่งเคล็ดลับที่หลายคนเลือกใช้ในการผ่อนบ้านให้หมดไว มีดังนี้

ตามปกติช่วง 3 ปีแรกของสัญญา สถาบันการเงินมักจัดโปรโมชันพิเศษอย่างการคิดอัตราดอกเบี้ยต่ำ จึงเหมาะแก่การนำเงินก้อนมาโปะมากที่สุด เพราะถ้าจำนวนเงินต้นลด จำนวนดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายหลังจากนี้ก็ลดลงตามไปด้วย

การรวบรวมเงินก้อนใหญ่มาโปะเพิ่มปีละครั้งก็ถือเป็นวิธีลดเงินต้นและดอกเบี้ยที่ได้รับความนิยม โดยเงินก้อนที่ว่านี้อาจเป็นเงินโบนัส เงินปันผล หรือเงินเก็บสะสมตลอดปีก็ได้

เชื่อว่าบทความนี้น่าจะช่วยให้คนที่กู้ซื้อบ้านคลายข้อสงสัยเรื่องดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีบ้านได้จริงไหม? ดอกเบี้ยบ้านหักลดหย่อนได้เท่าไหร่ ใครมีสิทธิลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกบ้าง ไปจนถึงกรณีกู้ร่วมค่าลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านต้องแบ่งอย่างไร
ดังนั้นเพื่อให้การยื่นลดหย่อนภาษีเป็นไปอย่างราบรื่น นอกจากศึกษาเรื่องดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนได้เท่าไหร่ ก็อย่าลืมเช็กสิทธิลดหย่อนภาษี
ประเภทอื่น ๆ ด้วย เพื่อที่คุณจะไม่พลาดใช้สิทธิของตัวเอง

ใส่ความเห็น

อีเมลของคุณจะไม่แสดงให้คนอื่นเห็น ช่องข้อมูลจำเป็นถูกทำเครื่องหมาย *

เราใช้คุกกี้เพื่อพัฒนาประสิทธิภาพ และประสบการณ์ที่ดีในการใช้เว็บไซต์ของคุณ คุณสามารถศึกษารายละเอียดได้ที่ นโยบายความเป็นส่วนตัว และสามารถจัดการความเป็นส่วนตัวเองได้ของคุณได้เองโดยคลิกที่ ตั้งค่า

ตั้งค่าความเป็นส่วนตัว

คุณสามารถเลือกการตั้งค่าคุกกี้โดยเปิด/ปิด คุกกี้ในแต่ละประเภทได้ตามความต้องการ ยกเว้น คุกกี้ที่จำเป็น

ยอมรับทั้งหมด
จัดการความเป็นส่วนตัว
  • คุกกี้ที่จำเป็น
    เปิดใช้งานตลอด

    ประเภทของคุกกี้มีความจำเป็นสำหรับการทำงานของเว็บไซต์ เพื่อให้คุณสามารถใช้ได้อย่างเป็นปกติ และเข้าชมเว็บไซต์ คุณไม่สามารถปิดการทำงานของคุกกี้นี้ในระบบเว็บไซต์ของเราได้

บันทึกการตั้งค่า